Modificaciones Excepcionales a los POT, PBOT y EOT: sin Plan Parcial no Significa sin Planificación
En el marco del Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica
declarado con ocasión del sismo del 10 de agosto de 2026 y sus réplicas, el Gobierno nacional expidió el Decreto 1422 de 2026, mediante el cual adoptó medidas extraordinarias en materia de vivienda y ordenamiento territorial.
Entre estas medidas vuelve a cobrar protagonismo la posibilidad de realizar ajustes excepcionales a los POT, PBOT y EOT, permitiendo, bajo determinadas condiciones, incorporar al perímetro urbano suelos rurales, suburbanos y de expansión urbana requeridos para atender a los hogares damnificados, así como ajustar usos, tratamientos, aprovechamientos, cargas urbanísticas y otras normas necesarias para responder a la emergencia (Presidencia de la República de Colombia, 2026).
La medida resulta positiva frente a la necesidad de ofrecer soluciones territoriales rápidas. Sin embargo, la excepcionalidad del procedimiento no puede convertirse en excepcionalidad frente a la responsabilidad de planificar la ciudad. Sin plan parcial no significa sin planificación
Uno de los aspectos más importantes del Decreto 1422 de 2026 es que permite incluir directamente en el proyecto de acuerdo municipal los usos, aprovechamientos y demás normas necesarias para desarrollar los suelos incorporados, sin necesidad de adoptar un plan parcial u otros instrumentos que desarrollen o complementen el POT. Esta disposición no debe interpretarse de manera exclusivamente literal o exegética.
Que la norma permita no expedir formalmente un plan parcial no significa que desaparezcan las funciones que cumplen los instrumentos de planificación, gestión y financiación del suelo. La emergencia simplifica el procedimiento, pero no elimina la necesidad de determinar cómo se construirá ciudad, cómo se gestionará el suelo y cómo se financiarán las infraestructuras y cargas necesarias para soportar los nuevos aprovechamientos.
En ese marco, juega un papel fundamental en los equipos interdisciplinarios de las alcaldías municipales, el concepto de La función pública del urbanismo contemplada en el artículo 3 de la Ley 388 de 1997 que establece que el ordenamiento territorial constituye una función pública orientada, entre otros fines, a garantizar el acceso a vías, infraestructura, espacio público, vivienda y servicios públicos; racionalizar los procesos de transformación del suelo y procurar la distribución equitativa de las oportunidades y beneficios derivados del desarrollo urbano (Congreso de Colombia, 1997).
Por ello, una modificación excepcional no debería limitarse a cambiar la clasificación del suelo o establecer usos, índices y aprovechamientos. El proyecto de acuerdo municipal debe hacer funcionar integralmente tres componentes: PLANIFICACIÓN + GESTIÓN + FINANCIACIÓN.
La planificación debe garantizar la articulación del nuevo suelo con la estructura de ciudad: vías, servicios públicos, espacio público, equipamientos y demás sistemas estructurantes.
La gestión debe establecer cómo, cuándo y bajo qué responsabilidades se desarrollará el suelo, incluyendo, cuando resulte procedente, mecanismos como el desarrollo y construcción prioritaria previstos por la Ley 388 de 1997.
Y la financiación debe definir las cargas urbanísticas, su distribución y los mecanismos que permitan materializar las infraestructuras necesarias, bajo el principio de reparto equitativo de cargas y beneficios.
y es aquí donde juega un papel fundamental que deben tener en cuenta los equipos interdisciplinarios al momento en que elaboran en proyecto de acuerdo municipal, y es generar la justificación técnica, jurídica y financiera a través de un DTS (Documento Técnico de Soporte) como soporte de una modificación responsable
Por esta razón, las administraciones municipales no deberían apresurarse simplemente a radicar un proyecto de acuerdo. La agilidad que exige una emergencia no puede confundirse con improvisación urbanística.
La modificación excepcional debería estar sustentada en un sólido Documento Técnico de Soporte (DTS), elaborado por la autoridad de planeación o la autoridad municipal competente, con un equipo interdisciplinario, en el cual se justifique técnica y jurídicamente la decisión y se estructuren los componentes de planificación, gestión y financiación.
Ese DTS debe permitir responder, como mínimo: qué ciudad se proyecta, cuáles son las cargas generales y locales, cómo se garantiza su continuidad, cómo se distribuyen las cargas y beneficios, quién ejecutará las infraestructuras, cómo se financiarán y en qué tiempos deberá desarrollarse el suelo incorporado.
Especial importancia tiene la continuidad de las cargas generales y de los sistemas estructurantes de ciudad. La incorporación excepcional de un predio no puede producir fragmentos urbanos desconectados de las vías, redes, espacio público y equipamientos que conforman el territorio municipal.
Excepcionalidad sí, pero con responsabilidad urbanística Las modificaciones excepcionales de los POT, PBOT y EOT son una herramienta valiosa para atender rápidamente las consecuencias de la emergencia. Pero precisamente por la rapidez y flexibilidad que ofrece el procedimiento, las decisiones deben adoptarse con especial responsabilidad.
Como planificadores urbanos debemos tener presente que no exigir un plan parcial no significa eliminar la planificación. La verdadera tarea consiste en lograr que los instrumentos de planificación, gestión y financiación funcionen dentro del proyecto de acuerdo municipal y encuentren un adecuado soporte técnico y jurídico en el DTS.
Porque modificar excepcionalmente un POT no consiste simplemente en habilitar suelo. Consiste en construir ciudad. Y construir ciudad, aun en tiempos de emergencia, continúa siendo una función pública que debe ejercerse con responsabilidad, planificación y prevalencia del interés general.
Por Mónica Yarleth Carreño Polania
Abogada, Especialista en Derecho Urbano
Magíster en Derecho y Gestión Urbanística
Magíster en Urbanismo
CEO – DUAI Derecho Urbano S.A.S.
Directora – Colegio Nacional en Derecho Urbano (COLDU)
